房价居高不下 想退而求其次选择小产权房需谨慎

　　观点1

　　不应纵容不诚信行为

　　买房者有使用权、收益权

　　同样是小产权房，为什么会出现不同的判决结果?小产权房买卖合同是否有效?

　　郑州市高新技术开发区法院民一庭副庭长赵宜勇认为，案件一，法院认定合同有效的判决很合适。

　　“虽然房子暂无产权，买房者仍具有使用权和收益权，可以用来自住或者出租。”他认为，房屋的产权或性质并没有改变。

　　他表示，郑州现在不会出现这样的问题，“郑州一般的做法是认定合同有效，买房人有使用权、收益权，不涉及房屋产权。”

　　“小产权房出现合同纠纷，都是房价上涨闹的。”他说，如果房价不涨，原房主也不会找事，“不能助长这种不诚信行为。”

　　观点2

　　合同牵涉物品不合法

　　合同不应认定为有效

　　郑州大学法学副教授、北大法学博士许桂敏则表示，她不认同门头沟区人民法院认定合同有效的判定。

　　她分析，这次法院的判决，是依据民法认定合同有效。但合同要建立在小产权房合法的基础上，否则无效。

　　“小产权房不合法，合同肯定无效。就好像买卖毒品，即使合同是真实意思的表述也不合法，因为订立合同的事物本身是不合法的。”她说。

　　“这种案件处理不好，容易激发社会矛盾。”她认为，法院的判决可能考虑了社会稳定的因素，保护了弱势方。

　　声音

　　应定性小产权房

　　避免同案不同判

　　许桂敏认为，小产权房买卖案件“同案不同判”，原因是没有可以普遍使用的法律依据。

　　“司法机关应对小产权房进行定性，或予以明确的司法解释，建立准则，才能解决难题。不然，判案只能依靠法官个人的认知理解，风险很大。”她说。

　　如果法律明确小产权房买卖合同无效，会不会出现大批原房主“否认合同”的现象?

　　“只要小产权房没有确权，即使把房子要回来，也没有人敢接手，反而杜绝了小产权房买卖。”她认为，大多数房主不会这样做。

　　她提醒，现阶段，小产权房明显不会转正，法律风险颇大，市民最好不要去买。

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　　钻法律空子

　　必被其伤害

　　案例1

　　2010年，小吴通过中介，看中了一套两居室的房子，卖房者表示，房子次年3月份满5年，按照规定需另缴5.5%的营业税。

　　如果满5年后办理过户手续，不仅能省不少税费，还可以省掉1%的个税。考虑再三，小吴同意了。

　　过完年，二手房价格看涨，卖房者便提出取消合同，后经过调解，卖房者双倍返还小吴的定金。小吴看似没有损失，可是房价在上涨，人民币在贬值，损失肯定是有的。

　　案例2

　　今年10月份，市民夏先生通过中介看中一套170多平方米房子，总价200万元。因为银行贷款一个月后才到，夏先生与业主协商，准备提前装修房子。

　　交完120万元首付款一个月后，他到房管局办理过户手续，却怎么也联系不上业主。经查询发现，他买的这套房子已因经济纠纷被法院查封，即将拍卖。

　　无奈，夏先生只好到法院起诉卖房者“涉嫌诈骗”，才发现卖房者欠了300多万元外债，房子价值还不够抵债。

　　点评

　　案例1：这种情况常出现于市场回暖时。这种钻法律空子的做法，看似占了便宜，一旦出现纠纷，权益不能保障。

　　案例2：过户手续应按照政策规定进行，不然极易受骗。如果买房者把首付款打到房管局指定的资金监管账户上，就安全多了。